Apartemen untuk disewa di bekas kantor, tetapi Anda harus tinggal di Midtown

Bagi banyak warga New York, Midtown Manhattan, dengan gedung pencakar langit yang berkilau dan pusat transportasi yang sibuk, tidak memiliki unsur keren dan cap yang dimiliki tetangga yang lebih bersemangat secara budaya. Gerombolan pekerja kantor, penumpang, dan wisatawan biasanya membanjiri daerah itu, membiarkannya merasakan apa pun kecuali perumahan.

Apa yang dimiliki Midtown, bagaimanapun, adalah kekenyangan dari gedung perkantoran yang kurang dimanfaatkan. Dua khususnya membawa Nathan Berman, kepala eksekutif Metro Loft Management, ke daerah tersebut: bangunan -bangunan raksasa bekas markas Pfizer di East 42nd Street dekat Grand Central Terminal. Metro Loft, bersama dengan David Werner Real Estate, mengubah bangunan menjadi sekitar 1.600 apartemen sewa.

Setelah selesai, proyek ini akan menjadi konversi kantor-ke-apartemen terbesar secara nasional, kata Berman. Penyewa pertama diharapkan untuk pindah pada akhir tahun depan.

Para pengembang juga baru -baru ini membeli gedung perkantoran di sudut situs Pfizer untuk membuat sekitar 450 tempat tinggal, 25 persen di antaranya akan menjadi perumahan yang terjangkau.

“Kami pergi ke mana ada kesempatan untuk mengonversi apa yang kami yakini sebagai aset yang diremehkan, dan kami dapat melakukannya di mana saja di Manhattan,” tambah Mr. Berman. “Saat ini, Midtown tampaknya menghadirkan peluang terbanyak bagi kita.”

Bapak Berman telah menghabiskan lebih dari dua dekade mengonversi gedung perkantoran di distrik keuangan, tetapi Proyek Pfizer adalah yang pertama di Midtown. Dia percaya bahwa penyewa di masa depan, yang dia sebut “profesional muda yang aktif,” akan melupakan lingkungan yang lebih tradisional seperti Greenwich Village, Chelsea atau Upper East Side, dengan kafe-kafe dan ruang hijau yang menawan, untuk fasilitas bangunan yang heboh seperti gym, kolam renang atap, lounge, ruang kerja bersama, dan mesin casher dan pengering di setiap apartemen.

“Tidak ada yang membutuhkan toko kelontong lagi, karena semuanya disampaikan,” kata Mr. Berman.

Selain itu, katanya, karena lebih banyak perusahaan memesan karyawan kembali ke meja mereka, ia berharap lebih banyak orang ingin tinggal lebih dekat ke kantor, bahkan jika mereka harus berada di lokasi hanya sebagian minggu ini. Orang -orang “ingin berjalan atau bersepeda atau bahkan skuter ke kantor mereka,” katanya.

Arpit Gupta, seorang profesor keuangan di Stern School of Business Universitas New York, mengatakan kedekatan dengan ribuan tempat kerja adalah salah satu nilai jual Midtown. Dan begitu orang -orang pindah, itu akan membantu lingkungan: lebih banyak penyewa pada akhirnya akan menarik “pembangunan industri ritel, makanan dan minuman, yang berfungsi untuk menarik penyewa lain dalam siklus positif,” katanya.

Metro Loft adalah salah satu yang pertama mengubah gedung perkantoran yang hampir mati di distrik keuangan menjadi apartemen. Proyek besar pertama Berman di pusat kota, di 17 John Street, dikonversi pada tahun 1998. Sejak itu, ia telah mengonversi 15 bangunan di distrik keuangan, dengan empat lagi dalam pengembangan dan lainnya dalam pipa.

Di kota -kota di seluruh negeri, lebih banyak gedung perkantoran telah diubah menjadi perumahan, ketika para pejabat menuntut untuk menyelesaikan ketidakcocokan antara nelayan gedung -gedung kantor yang sudah ketinggalan zaman dan kurangnya perumahan.

Tahun ini, hampir 71.000 tempat tinggal telah disetujui, tetap dalam pembangunan atau berada dalam fase perencanaan, yang lebih dari tiga kali lipat jumlahnya dari tiga tahun lalu, menurut Februari Laporkan dari Rentcafe. New York, yang merupakan pasar perkantoran terbesar di negara itu, memiliki lebih dari 8.300 kantor yang akan dikonversi menjadi apartemen tahun ini.

Di kota -kota lain, pengembang sering memilih area dengan campuran properti komersial dan perumahan. Michael Pestronk, kepala eksekutif perusahaan pengembangan Post Brothers, lebih suka mengubah gedung perkantoran menjadi apartemen di lingkungan yang sudah penuh dengan perumahan, katanya. Tetapi perusahaannya yang berbasis di Philadelphia-yang, menurut situs webnya, telah bekerja pada lebih dari 30 properti-baru-baru ini mulai bekerja untuk mengkonversi bangunan di Washington, DC

“Kami tentu telah melakukan perkembangan di lingkungan tersier, tetapi dengan jumlah peluang yang kami lihat hari ini, kami merasa seperti kami tidak perlu berada di lokasi perintis,” kata Mr. -Pestronk, merujuk pada area yang tidak dianggap sebagai perumahan tradisional. “Sebaliknya, kami fokus pada lokasi utama yang sangat jelas dalam hal permintaan.”

Banyak pengembang telah tertarik untuk mengonversi gedung perkantoran karena lebih banyak properti yang dijual dengan diskon, banyak dari mereka di kawasan bisnis pusat yang selama bertahun -tahun telah menderita bangunan kosong dan jalanan.

“Dari 2012 hingga 2019, bangunan -bangunan yang kami konversi ini diperdagangkan – bahkan jika mereka pada dasarnya sudah usang – seharga $ 400 hingga $ 500 per kaki persegi, dan sekarang mereka $ 100 hingga $ 200 per kaki persegi,” kata Pestronk.

Mengadaptasi properti komersial yang lebih tua juga bisa lebih murah daripada membangun perumahan baru. Penelitian dari CBREsebuah perusahaan real estat, memperkirakan biaya konversi menjadi $ 100 hingga $ 500 atau lebih per kaki persegi, tergantung pada tata letak asli. Biaya -biaya itu masih sebanyak 20 persen lebih sedikit daripada membangun sesuatu yang baru karena bangunan dipertahankan, kata Pestronk.

Perbedaan biaya terbesar, katanya, adalah dari waktu yang disimpan. Konstruksi konversi dapat diselesaikan sebanyak satu tahun lebih cepat daripada membangun sesuatu dari bawah ke atas.

“Kecepatan ke pasar bernilai hampir sama seperti penghematan dari menggunakan kembali struktur,” tambahnya.

Struktur komersial juga memiliki lempengan lantai yang lebih tebal, dibangun untuk mengakomodasi alat berat, membuatnya ideal untuk mengurangi kebisingan dalam pengaturan hidup yang lebih dekat.

Tetapi tidak semua bangunan kosong atau ketinggalan zaman dapat dikonversi. Perkiraan bervariasi, tetapi analitik moody belajar Dari tahun 2023 kantor New York menemukan bahwa hanya 3 persen yang cocok untuk transformasi. A belajar Untuk Institusi Brookings menunjukkan bahwa 9 hingga 11 persen bangunan secara nasional dapat dikonversi, statistik yang diterjemahkan menjadi sekitar 2.500 bangunan.

Kesulitan dalam mengubah gedung perkantoran menjadi apartemen adalah bahwa mereka ditata secara berbeda. Bangunan kantor, misalnya, mungkin tidak memiliki jendela yang terbuka atau memiliki terlalu banyak ruang dari dinding ke dinding.

Bangunan yang dikonversi biasanya dihancurkan dan ditata ulang. Bangunan pfizer tua memiliki lantai yang sekitar 200 kaki, dan Mr. Berman harus membagi ruang untuk memenuhi peraturan cahaya dan udara, seperti persyaratan bahwa setiap apartemen memiliki a jarak minimum antara jendela yang dapat dioperasikan dan dinding bangunan.

Mr. Berman memiliki pengalaman melakukan ini. Baru -baru ini, ia melakukannya di 25 Water Street di distrik keuangan New York, yang memiliki kedalaman hampir sebesar kantor lama Pfizer. Solusinya: Buat dua atrium sehingga lebih banyak jendela dapat ditambahkan ke apartemen. Rencananya adalah melakukan hal yang sama di gedung Pfizer.

Lalu ada pembatasan zonasi yang kompleks dan suku bunga yang lebih tinggi, dan bahkan pengembang berpengalaman seperti Mr. Berman dapat mengalami biaya tak terduga yang membahayakan proyek. Belum lagi tarif potensial, yang merupakan kartu liar yang akan mempengaruhi harga bahan yang dibutuhkan untuk konstruksi baru serta konversi.

Post Brothers baru -baru ini dihadapkan penyitaan di salah satu bangunannya Di Washington, dan Metro Loft mengalami masalah keuangan karena kenaikan suku bunga di dua properti, meskipun keduanya lebih dari 90 persen ditempati.

“Jika Anda sangat leveraged dan tarif Anda berlipat ganda, itu akan menempatkan Anda dalam situasi yang sulit,” kata juru bicara Metro Loft.

Adapun apakah kaum muda akan dengan senang hati pindah ke kesibukan Midtown: Jika masa lalu merupakan indikasi, itu mungkin. Itu terjadi di Distrik Keuangan dan Hudson Yards, area serba guna di tepi barat Manhattan tempat Pfizer telah pindah. Mr. Berman berharap untuk meniru keberhasilan di Midtown.

Dia berkata, “Mengguncang dan mengubah bangunan di tengah -tengah tempat kantor yang membawa gedung kantor kosong dari pasar dan membawa perumahan dan itu akan menyegarkan suatu daerah.”